Fiador, caução ou seguro? Entenda as garantias locatícias e escolha a mais segura

Cada modalidade tem vantagens e limitações saiba a diferença entre cada uma e por que o seguro fiança vem se consolidando como a opção mais inteligente para proprietários e inquilinos.

Na hora de alugar um imóvel, uma das etapas que mais gera dúvidas, e às vezes até trava o negócio, é a escolha da garantia locatícia. Muita gente não sabe que existem diferentes opções, cada uma com suas regras, vantagens e limitações.

A Lei do Inquilinato prevê três modalidades principais: o fiador, a caução e o seguro fiança. Conhecer cada uma delas é fundamental para tomar uma decisão mais segura, seja você proprietário, inquilino ou corretor.

Fiador: o mais tradicional e o mais complicado

O fiador é a garantia mais antiga do mercado. Uma pessoa, geralmente um familiar ou amigo próximo, assina o contrato como responsável solidário pelo pagamento caso o inquilino deixe de pagar.

O problema é que encontrar um fiador disposto e com o perfil exigido pela imobiliária é cada vez mais difícil. Nem todos os inquilinos conseguem encontrar alguém disposto e com perfil adequado, como possuir um imóvel quitado, para ser fiador. Além disso, em caso de inadimplência, o proprietário precisa acionar o fiador judicialmente, o que pode ser um processo demorado e burocrático. Para o inquilino, há ainda o desconforto de pedir esse favor a alguém, expondo sua situação financeira.

Na prática, o fiador trava contratos, atrasa negociações e expõe o proprietário a um processo longo caso as coisas deem errado.

Caução: simples, mas com limites

A caução é o depósito antecipado de um valor pelo inquilino, limitado por lei a três meses de aluguel, que fica retido como garantia durante o contrato. Ao final do contrato, o dinheiro é devolvido corrigido, caso não haja inadimplência ou danos ao imóvel.

É uma opção mais simples, sem envolver terceiros. Mas tem limitações importantes. O valor é fixo e limitado a três meses, o que pode não cobrir toda a inadimplência. O dinheiro fica parado durante todo o contrato, e a devolução nem sempre é fácil, pode haver disputa sobre danos ou contas em aberto.

Em um mercado onde os aluguéis sobem consistentemente, três meses de garantia podem não ser suficientes para cobrir um período longo de inadimplência. O proprietário acaba assumindo um risco que poderia ser evitado.

Seguro fiança: a evolução natural do mercado

O seguro fiança funciona de forma diferente. O inquilino contrata uma apólice junto a uma seguradora, pagando uma parcela mensal geralmente entre 10% e 15% do valor do aluguel, e o proprietário recebe a cobertura em caso de inadimplência, danos ao imóvel e outros encargos previstos em contrato.

Para o proprietário, é a modalidade mais segura: não depende de terceiros, não exige processo judicial para acionar e cobre valores que a caução muitas vezes não alcança. Para o inquilino, elimina a necessidade de buscar um fiador ou imobilizar dinheiro em caução, o que facilita muito o acesso ao imóvel desejado.

Com o avanço da digitalização e das soluções integradas para imobiliárias e corretores, a tendência é ver cada vez mais contratos migrando para o seguro fiança, pela praticidade e segurança que oferece ao proprietário. Não à toa, a modalidade alcançou R$ 2 bilhões em prêmios em 2025, com crescimento de 19,7% acima da média do setor.

Qual a melhor opção?

Depende do perfil de cada negociação. Mas de forma geral, o seguro fiança entrega a melhor combinação de segurança e praticidade para ambas as partes, especialmente quando o inquilino não tem fiador disponível ou não quer imobilizar dinheiro em caução.

Na Lacerda Imóveis, trabalhamos com as principais seguradoras do mercado, Porto Seguro, Tokio Marine, Velo Fiança Digital, CredAluga e outras, justamente para oferecer a opção mais adequada para cada perfil de locação. Acreditamos que a garantia certa é aquela que protege o proprietário sem travar o contrato para o inquilino. É assim que construímos locações mais seguras e duradouras para todos.